Vergünstigte Vermietung einer Wohnung
Das Jahr 2021 brachte eine erfreuliche Änderung für Vermieter, die auf regelmäßige aber durchaus zulässige Mieterhöhungen verzichten. Seit dem 01.01.2021 dürfen sie unter bestimmten Voraussetzungen ihre Werbungskosten in voller Höhe abziehen, auch wenn die tatsächliche Miete nur gut 50 % der ortsüblichen Miete beträgt.
Von einer verbilligten Vermietung geht man aus, wenn die vereinbarte Warmmiete geringer ist als die ortsübliche Marktmiete. Diese ermittelt sich z.B. anhand des örtlichen Mietspiegels. Nach bisherigem Recht durften Werbungskosten nur dann in voller Höhe abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betrug. Ansonsten durften Werbungskosten nur im prozentualen Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete geltend gemacht werden.
Überschussprognose
Seit diesem Jahr ist nun bereits bei einer Miete in Höhe von mindestens 50 % der ortsüblichen Miete ein vollständiger Werbungskostenabzug möglich. Grund für diese Änderung durch das Jahressteuergesetz 2020 ist, dass insbesondere in Ballungsräumen die ortsübliche Miete stetig steigt. Viele Vermieter können oder wollen hier aber nicht immer Mieterhöhungen vornehmen. Um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, muss bei einer Vermietung zu einem Mietzins zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete allerdings eine sogenannte “Totalüberschussprognoseprüfung” erfolgen.
Im Rahmen dieser Prognose wird durch eine sachgerechte Schätzung über einen Zeitraum von grundsätzlich 30 Jahren geprüft, ob in an dessen Ende insgesamt positive Einkünfte zu erwarten sind. Dabei stellt das Finanzamt auf die durchschnittlich in der Vergangenheit erzielten Einnahmen und Werbungskosten ab.
Vermietung an Angehörige
Die Regelung betrifft nicht nur hochpreisige Objekte in den deutschen Metropolen, sondern hat auch im ländlichen Raum Relevanz. Denn häufig kommt es im Rahmen einer Vermietung an Angehörige zu vergünstigten Bedingungen. Wer hier nicht achtsam plant und seine Steuererklärung entsprechend sorgsam erstellt, läuft schnell Gefahr seinen Werbungskostenabzug teilweise zu verlieren. Das kann zu schmerzhaften Mehrsteuern über mehrere Tausend Euro über die Jahre führen.
Voller Werbungskostenabzug
Kann ein Vermieter mit Mieteinnahmen von 50 % bis 66 % der ortsüblichen Miete nachweisen, dass er voraussichtlich einen Totalüberschuss erzielen wird, kann er die Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Führt die Prognose zu einem negativem Ergebnis, können die Werbungskosten weiterhin anteilig abgezogen werden.
Die Erstellung einer Prognose, ob in den nächsten 30 Jahren mit einem Totalüberschuss zu rechnen ist oder nicht, bedeutet einerseits zusätzlichen Aufwand. Andererseits kann sich der Aufwand für den einen oder anderen Vermieter lohnen. Denn ein relativ hoher Werbungskostenabzug führt letztendlich auch zu einer geringeren Einkommensteuerbelastung.
Berechnung lohnt sich
Erich Nöll, Geschäftsführer des BVL: „Auch wenn die Neuregelung das Gegenteil von Steuervereinfachung darstellt, ermöglicht sie betroffenen Vermietern doch, den vollen Werbungskostenabzug zu erreichen. Vermieter, die ihre Mietobjekte wegen des stetigen Anstiegs der ortsüblichen Miete zu einem Mietzins deutlich unterhalb der ortsüblichen Miete vermieten, sollten allerdings regelmäßig prüfen, ob die Grenze von 66 % unterschritten wird. Denn der volle Werbungskostenabzug wird ohne jeden Zweifel und ohne umständliche Prognoserechnung gewährt, wenn der Mietzins über der 66 % Grenze liegt.“
Steuerliche Spielwiese
Das Thema “Vermietung und Verpachtung” ist insgesamt eine der interessantesten steuerlichen Spielwiesen abseits der selbständigen Einkünfte. Gerade hier steckt viel Gestaltungspotenzial und einiges an möglicher Steuerersparnis. Nicht zuletzt durch die niedrigen Schuldzinsen und die fehlenden Anlagealternativen investieren immer mehr Arbeitnehmer (zu Recht!) in Betongold.
Wer hier einen kompetenten Partner an seiner Seite in Sachen Steuerrecht braucht, dem biete ich gerne meine Hilfe an. Im Rahmen einer Mitgliedschaft erledige ich für Sie die Einkommensteuererklärung auch bei Vermietungseinkünften begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG und stehe Ihnen bereits bei der steuergestaltenden Planung bei. Hier erreichen Sie mich.
(Auszüge aus der Pressemittelung der BVL enthalten)
