Nachdem das alte Modell der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt wurde, gab es zuletzt die Einigung auf ein neues Gesetz. Darin wurde unter anderem den Bundesländern auch die Möglichkeit eröffnet, abweichende Regelungen zu erlassen. Davon will der Freistaat Bayern entsprechend Gebrauch machen und die Grundsteuer nach dem Flächenmodell gestalten.

Wertunabhängiges Modell

Das bedeutet nichts anderes, als dass die Grundsteuer nicht nach dem Wert einer Immobilie, sondern nach seinen Flächen bewertet wird. Das führt natürlich zu relativ niedrigen Basiswerten in Städten und Metropolen und höheren Werten im ländlichen Raum. Denn hier sind die Grundflächen in der Regel deutlich größer.

Das in Bayern diskutierte Modell findet sich in einigen Drucksachen des Bundestags (siehe etwa Sachstandsbericht der Wissenschaftlichen Dienste) bereits wieder. Zusammengefasst ergibt sich dabei folgendes Modell:

Grundsteuermessbetrag = Fläche * Äquivalenzzahl

Die Äquivalenzzahlen betragen dabei:

  • 0,02 €/qm für Grund und Boden
  • 0,20 €/qm für Wohngebäudeflächen
  • 0,40 €/qm für Flächen der Nichtwohngebäude

Die endgültige Grundsteuer setzt dann die Gemeinde mit einem einheitlichen Hebesatz fest. Dieser liegt im Markt Oberthulba bei derzeit 310%.

Beispiel

Bereits zu Beginn der Debatte hatte ich ein „Standard-Einfamilienhaus“ im Markt Oberthulba versucht abzubilden. Dies ergab eine jährliche Grundsteuer von 217 €. Mit der geänderten Berechnungsgrundlage würde dies zu folgenden Werten führen (bebautes Grundstück 800 m², EFH mit 160 m² Wohnfläche):

Grund und Boden:800 * 0,02 16,00 €
Gebäudefläche:160 * 0,2032,00 €
= Grundsteuermessbetrag48,00 €
* Hebesatz310%
= Grundsteuer/Jahr148,80 €

Zum Vergleich: In München mit einem Hebesatz von aktuell 535% würden 256,80 € für das gleiche Gebäude fällig.

Da die Reform für die Kommunen aufkommensneutral sein soll, müssen also die Gemeinden ihre Hebesätze anpassen. Die Marktgemeinde Oberthulba müsste mit diesen Grundlagen also den Hebesatz auf 450% erhöhen, um den gleichen Ertrag wie zuvor zu erhalten.

Folgen

Das Beispiel macht das Dilemma klar: Unsere Gemeinde müsste eine Erhöhung des Hebesatzes um 140% durchführen, um die Steuerkraft von zuvor zu erhalten. Obwohl das keine Auswirkung auf den Geldbeutel der Bürgerinnen und Bürger hätte, führt das möglicherweise zu einem „schlechten Bild“. Mit einer detaillierten Erklärung und Kommunikation der Sache ist das allerdings machbar. Man kann es ja entsprechend wie hier mit einem Beispiel deutlich machen.

Eine Richtung bildet sich aber bereits hier ab: Der ländliche Raum wird wohl im Verhältnis höher besteuert werden als die Großstädte. Luxusvillen werden vergleichsweise billig in der Grundsteuer. Das ist meines Erachtens ein falsches Signal für alle „Normalbürger“.
Zudem ist es fraglich, ob dieses Modell einer Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht standhält. Klagen wird es sicherlich geben.

Noch offen

Viele Punkte sind aber wohl noch nicht geklärt. So steht etwa die Möglichkeit der Kommunen im Raum, die Grundsteuer für verschiedene „Zonen“ im Gemeindegebiet uneinheitlich festzusetzen. Das würde aus meiner Sicht nur zu weiteren Konflikten innerhalb der Gemeinden führen, die dann tatsächlich auch die Kommune selbst zu verantworten hätte.

Auch die Formulierung der Grundsteuer C (Baulandsteuer) in Bayern bleibt abzuwarten. Das Bundesgesetz sieht vor den Kommunen aus städtebaulichen Gründen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen. Diese „Strafsteuer“ sehe nicht nur ich als unsinnig an. Auch Prof. Dr. Lorenz J. Jarass hat dies im Bundestag in einer öffentlichen Anhörung deutlich gemacht.
Die Möglichkeit wird aber auch in Bayern höchstwahrscheinlich geschaffen werden. Es liegt dann einfach am #Gemeinderat, ob und wie man dieses Instrument einsetzen will. Ich bleibe skeptisch.

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