Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts gab es 2018 einen Schnitt bei der Grundsteuer: Das Bewertungsmodell ist veraltet und muss reformiert werden. Soweit, so gut. Nun machte sich das Bundesfinanzministerium (BMF) daran und brachte zwei neue Modelle auf den Weg.

Wertabhängiges Modell

Der Favorit aus dem BMF ist eigentlich keine Neuerung, sondern nur eine Aktualisierung des bisherigen Verfahrens:

  • Unbebaute Wohngrundstücke werden anhand des Bodenrichtwerts bewertet.
  • Bebaute Grundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. D.h. die tatsächliche Miete bei Fremdnutzung bzw. eine fiktive Miete bei Eigennutzung werden dem Verfahren zugrunde gelegt.
  • Bauten, die nicht zu Wohnzwecken dienen (etwa Gewerbeimmobilien) werden mit dem Sachwert bewertet. Also letztlich wird hierfür ein (vereinfachtes) Gutachten über die Substanz und die Einbauten erstellt.

Um den Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts gerecht zu werden, müssen die Werte regelmäßig angepasst werden. Beim Ertragswertverfahren und den Bodenrichtwerten ist das relativ einfach möglich, denn die Mietspiegel und Wert werden ohnehin regelmäßig erstellt.
Beim Sachwertverfahren würde es nach Plan alle sieben Jahre zu einer Neubewertung kommen.

Wertunabhängiges Modell

Beim wertunabhängigen Modell wird jeder Quadratmeter Boden- und Gebäudefläche mit gesetzlich festzulegenden Äquivalenzzahlen multipliziert. Hier spielen dann grundsätzlich die tatsächlichen Wertverhältnisse keine Rolle mehr. Eine Quadratmeter Wohnraum in München hätte denselben Wert wie einer in Hetzlos.

Vorteil des Verfahrens ist, dass es sehr einfach in der Durchführung ist und keine Aktualisierungen notwendig sind.

Abschaffung der Grundsteuer

Eine Alternative, die unter Experten immer lauter diskutiert wird: die komplette Abschaffung der Steuer. So zuletzt gelesen von Markus Kreuz (Stadtkämmerer Hamm) in der Zeitschrift Der neue Kämmerer.
Er schlägt zur Lösung des Finanzierungsproblems vor, einen Zuschlag zur Einkommensteuer durch die Kommunen zu ermöglichen.

Meinung

Die Abschaffung der Grundsteuer klingt zunächst einmal sehr verlockend, denn es ist tatsächlich ein sehr einfacher Vorschlag. Die Argumente und Ansätze ziehen bei näherer Betrachtung nicht.
Kreuz führt etwa an, dass die Steuern dem allgemeinen Haushalt und nicht dem Straßenerhalt zugute kämen. Vielleicht sollte man sich, auch im Hinblick auf das teils grausame Halbwissen um das Thema, einmal der Definition einer Steuer zuwenden:

Steuern sind Geldleistungen, die nicht eine Gegenleistung für eine besondere Leistung darstellen und von einem öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen zur Erzielung von Einnahmen allen auferlegt werden, bei denen der Tatbestand zutrifft, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft;die Erzielung von Einnahmen kann Nebenzweck sein.

§ 3 Abs. 1 der Abgabenordnung

Das heißt auf „Normaldeutsch“: Steuern sind nicht zweckgebunden und dienen vorrangig dazu, dem öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen Geld zur Verfügung zu stellen.

Es ist gut und sinnvoll, dass eine Gemeinde mit diesen Einnahmen frei arbeiten kann. Denn sonst könnte es auch passieren, dass im einen Bereich große Überschüsse entstehen und in einem anderen Löcher klaffen. Ein Unternehmen muss ebenfalls mit einer Art Mischkalkulation arbeiten, auch wenn dieser Vergleich hinkt.

Zudem ist die Grundsteuer im täglichen Leben die einzige Steuer, die an ein Vermögen anknüpft. Wer also viel Grundbesitz hat, muss viel zahlen. Wer wenig hat, muss wenig zahlen. Mit einer Umlage auf das Einkommen trifft es die arbeitende Mittelschicht deutlich mehr und das Vermögen bliebe hier völlig unbesteuert.

Problem: Aufwand

Ein echtes Problem ist der Aufwand eines wertabhängigen Modells. Insbesondere die Bewertung im Sachwertverfahren bindet in der Finanzverwaltung enorme Kapazitäten für relativ wenig Ertrag.

Da klingt das wertunabhängige Modell verlockend. Aber das ist natürlich ziemlich ungerecht, wenn eine Penthousewohnung in Frankfurt billiger ist wie mein Einfamilienhaus in Wittershausen, weil sie einfach kleiner ist.

Lösung: Die Mischung macht’s!

Vielleicht denke ich einfach ein wenig naiv, aber man kann das ganze ja einigermaßen zusammenführen: Bewertung grundsätzlich nach der Größe des Objekts. Allerdings nicht mit einem deutschlandweit einheitlichen Schlüssel, sondern mit einem Schlüssel nach Lage.

Nimmt man nun einmal einen Quadratmeterpreis von 1.500 € als Mittelwert an, könnte man den mit einem Faktor auf die Regionen anpassen. So würde man meinetwegen im Landkreis Bad Kissingen diesen mit 0,8 annehmen, dafür aber in Berlin Innenstadt mit 3,0 ansetzen. Für eine Wohneinheit mit 140 m² ergäbe sich so:

MittelwertOberthulbaBerlin
1.500 €0,83,0
210.000 €168.000 €630.000 €

Natürlich spiegelt das nicht den reellen Wert der Immobilie wider, sondern ist ebenfalls pauschal berechnet. Aber immerhin würde sich dadurch das starke Gefälle zwischen Land und Ballungsraum zeigen. Und das ohne einen wahnsinnigen Aufwand für Bürger und Verwaltung.

Man darf gespannt bleiben

Die Sache muss bis Ende 2019 gelöst sein. Ist am 01.01.2020 kein neues Gesetz in Kraft, entfällt die Grundsteuer schlicht ab diesem Tag. Aber soweit wird es nicht kommen, es sei denn man wollte diese Option tatsächlich.

Mit der Ausführung eines neuen Gesetzes hat die Bundesregierung dann übrigens bis 2025 Zeit. Das Thema wird uns wohl noch einige Zeit beschäftigen…

0

One Comment

  1. Pingback: Kommt die Baulandsteuer und hilft sie gegen leere Grundstücke? - inOberthulba

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.