Bericht und Eindrücke aus der Bürgerversammlung zum Planungsvorhaben in der Quellenstraße

Trotz des TV-Duells zur Landtagswahl war der Pfarrsaal in #Oberthulba gestern zur „außerordentlichen“ Bürgerversammlung nahezu voll besetzt. Außerdem ging es wohl ähnlich heiß her wie beim Besagten Duell zwischen Söder und Hartmann, nur dass uns das hier besprochene Anliegen wesentlich mehr betrifft.

Historie und Planung erklärt

Zunächst zeigte Bürgermeister Gotthard Schlereth die Historie des Grundstücks auf und erklärte die bereits in der Vergangenheit angedachten Planungen, die keine Umsetzung fanden. Auch der Vertreter der Eigentümergesellschaft Dr. Bose erwähnte die Vorgänge in der Vergangenheit und zeigt sich von dem nun geplanten Projekt überzeugt.

Beide sehen darin nach den Aussagen nicht nur eine Chance, das Grundstück einer Nutzung zuzuführen, sondern verweisen auch auf den zeitgemäßen flächensparsamen Wohnungsbau und die Bedürfnisse des demografischen Wandels. Es gäbe auch bei uns zunehmend Interesse an kleineren Wohneinheiten, gerade im Alter. Zudem handele man im Einklang mit dem Landratsamt nach der Devise „Innen vor außen“.

Konzept als „Wohlfühlwohnen“

Herr Wittmann (consello) erläuterte die Projektidee, wie sie bereits im Gemeinderat vorgestellt wurde. Auch die Video-Animation wurde den Bürgerinnen und Bürgern gezeigt. Im Gemeinderat stieß die Idee den bisherigen Äußerungen nach auf Gegenliebe. Bei der gestrigen Bürgerversammlung gab keiner der Räte ein wertendes Statement ab. Der Bürgermeister bezeichnete sich als moderierend, zeigte aber deutlich Tendenzen, auf eine Bebauung des Areals hinzuarbeiten.

Nachfragen

Insbesondere bei den Anliegern und näheren Nachbarn zeigte sich deutlich eine Ablehnung gegen diese Planung. Aber auch bei den anwesenden jungen Bauwilligen hielt man nicht viel von der Idee.

Es gab zum Teil recht detaillierte Nachfragen über die Bauhöhe und die schwierige Topografie des Geländes. Festzustellen ist dabei, dass die bisherige Villa #Jedicke eine Wandhöhe von ca. 9 m aufweist und mit zwei Vollgeschossen im bestehenden Bebauungsplan genehmigt ist. Das vorgelegte Konzept beinhaltet hingegen vier Vollgeschosse und eine Wandhöhe von über 14 m. Ein maßnahmenbezogener Bebauungsplan wäre nötig.

Eine Bebauung im ortüblichen Charakter scheide nach Angaben der Planer aus, da dies nicht rentabel sei. Für eine Veräußerung an die Gemeinde sei der Preis zu hoch. Eine Zahl wurde jedoch nicht genannt.

Nach den Anregungen soll nun eine Kompromiss-Planung mit drei Vollgeschossen geprüft werden.

Gedanken machten sich auch viele über den Zuschnitt der Wohnungen mit je ca. 75 m² bzw. 140 m² im Penthouse. Außerdem sorgten die Kaufpreise von um 2.800 €/m² (also etwa 210.000 € für eine Zweiraumwohnung mit 75 m²) für Zweifel an der möglichen Vermarktung. Laut Aussagen der Planer gäbe es jedoch einen entsprechenden Markt aus dem Umfeld von Oberthulba. Auch Bürgermeister Schlererth meinte, dass Interessenten dafür vorhanden wären.

Die Gebäude sollen im Übrigen durch eine Kapitalgesellschaft mit internationalen Investoren (hauptsächlich Schweiz und Österreich) vollständig vorfinanziert werden. Die geplante Bauzeit beträgt ein Jahr.

Die Realisierung des Projekts hänge maßgeblich von der Zustimmung der Bürger ab, machten die Beteiligten mehrfach deutlich.

Meinung

Deutlich vorab: Im Folgenden will ich meine persönlichen Eindrücke und #Meinung wiedergeben. Es handelt sich um ein Thema, das durchaus diskutabel ist. Daher freue ich mich selbstverständlich über die Eindrücke anderer, die gerne hier als Kommentar hinterlassen werden dürfen. Zum persönlichen Meinungsaustausch stehe ich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Bedarf

Die Idee von Wohnungseigentum ist im Markt Oberthulba relativ selten. Im ländlichen Raum schätzt man den Individualbau und eher kleinere Wohnverbünde (etwa Doppelhäuser). Das bedeutet nicht, dass man diese Wohnungen nicht mit ruhesuchenden Neubürgern füllen könnte. Die Frage ist aber, und das klang auch in der Versammlung an, möchte man sich in diese Richtung entwickeln. Vor Ort herrscht dringender Bedarf an Wohneigentum für junge Familien und Leistungsträger. Oberthulba kann derzeit faktisch solche Anfragen nur negativ zurückweisen, weil keine Möglichkeiten bestehen.

Weder die geplante Baugestaltung, noch der Wohnungszuschnitt wirkt attraktiv auf Bauwillige vor Ort. Ich möchte mit meinen beiden Kindern und meiner Frau nicht in einem Mehrfamilienhaus auf unter 100 m² wohnen. Da hätte ich in Würzburg bleiben können und wäre nie auf die Idee gekommen in meine Heimat zurückzukehren. Man lebt nicht im ländlichen Raum um die Nachteile der Stadt zu haben (wenig Wohnraum, kaum Freifläche), ohne die entsprechenden Vorteile (#Infrastruktur, #ÖPNV, #Kultur, etc.) auch zu haben.
Die Wohnungen würden letztlich dafür sorgen, dass hier „Exil-Städter“ wegen des marginal niedrigeren Preises einziehen. Vielleicht gäbe es dadurch auch eine Bereicherung des Dorfes, vielleicht wären sie hier aber genauso fremd wie der Baustil.

Wir haben Bedarf an Baumöglichkeiten für den Individualbau.

Baustil

Optik ist zunächst Geschmackssache. Ich kann mir diese Bauten gut vorstellen, z.B. in Reiterswiesen oder Garitz. Sogar in Hammelburg. Auch wenn Oberthulba das Zentrum unserer Marktgemeinde ist, handelt es sich dennoch um ein Dorf und keine Stadt. Das Baubild ist ländlich geprägt. Diese urbane Bauform ist ein Novum und zerstört das Ortsbild, gerade weil es sich mitten in bestehender Bebauung einfügen soll. Die exponierte Hanglage tut bei der Gebäudehöhe den Rest. Es wird ein „Hingucker“ – für den einen positiv, für andere negativ.

Auch ein Bau mit drei Vollgeschossen ändert meines Erachtens an dieser Situation nur wenig.

Finanzierung und Vermarktung

Auf den ersten Blick verlockend ist die vollfinanzierte Bebauung und anschließende professionelle Vermarktung der Wohnungen. Allerdings ist man mit der Bekanntgabe der Investoren etwas zurückhaltend und konkrete Referenzen sind nicht zu finden. Hier wären, wenn es zu baurechtlichen Maßnahmen kommt, unbedingt weitere Prüfungen nötig. Es hilft nichts, wenn auf dem Grundstück spätere etwa wegen Insolvenz der Baugesellschaft sieben große Ruinen stehen. Da wäre der Wald schöner gewesen.

Bei der Vermarktung sollen regionale Käufer bevorzugt werden. Selbst wenn es die gibt, weiß ich nicht, wie ein gewinnorientiertes Unternehmen denen den Vorzug geben soll. Man will doch die Wohnungen möglichst schnell und gewinnbringend verkaufen. Das soll keine negative Kritik an der Unternehmung sein, sondern ist Usus.

Auswege

Die nun angestrebte Änderung in dreigeschossigen Bau, ggf. unter Vergrößerung der Gebäude oder der Anzahl, wird aus meiner Sicht zu keinem befriedigenden Ergebnis führen. Aber insbesondere die Optik und der Baustil müssen mit den Anliegern abgesprochen werden. Diese hätten die Beeinträchtigungen zu tragen und wenn der Bau hier Zustimmung findet, kann man einen Schritt im Verfahren weiter gehen.

Für mich persönlich sollte die Lösung anders lauten: Ich würde die Investoren und Planer bitten, auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplans eine ortsgerechte Bebauung zu entwickeln und zu kalkulieren. Diese fände sicher schnell Anklang bei den Bürgern und vielleicht gäbe es direkt Interessenten, die dort kaufen würden. Kommt man zu einem tragfähigen Ergebnis: Wunderbar, los geht’s!

Kommt man dazu, dass das finanziell nicht möglich ist, sollte man mit der Eigentümerin erneut über einen realistischen Kaufpreis des Areals sprechen. Für ein Grundstück bekommt man eben nicht das, was man vermeintlich alles investiert hat, sondern den Marktwert. Der ist sogar aktuell recht hoch und bei steigendem Zins könnte er auch wieder sinken. So wäre ein Verkauf für 60 €/m² für die Eigentümergesellschaft immer noch besser als das leerstehende Land, das zudem gepflegt werden muss.

Und genau darauf sollte man zuletzt für die Zukunft achten: Scheitert das ganze Vorhaben, sollte man die Eigentümer entsprechend in die Pflicht nehmen. Zum Schneeräumen, zum Säubern der Gehwege, zum Heckenschnitt, allgemein zur Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten.

Die Marktgemeinde muss nicht unter allem Umständen dieses Areal einer Nutzung zuführen. Wenn man zu keiner adäquaten Möglichkeit kommt, dann soll es eben beim Besitzer bleiben. Das ist das ganz normale Investitionsrisiko einer Grundstücksgesellschaft.

Die Kommunalpolitik muss sich mit Nachdruck der Schaffung von Baumöglichkeiten für junge Familien kümmern. Sonst ziehen die einfach in neue Wohngebiete in den Nachbarkommunen wie Aura, Euerdorf, etc. oder bleiben gleich nach Studium und Ausbildung in der Nähe der Großstädte. Wir brauchen aber junge, engagierte Menschen, denn nur durch sie kann unsere Geschäfts-, Wohn- und Sozialstruktur erhalten bleiben. Was nutzt uns der neue Brunnen auf dem Marktplatz, wenn keine Kinder da sind, die darin planschen können?


Pressebericht von Arkadius Guzy: Main Post bzw. inFranken.de

Bisheriges zum Thema:


Für alle, die das in der Bürgerversammlung genannte Video der Villa nicht kennen, habe ich es bei YouTube wieder gefunden:


Unter dem Begriff „Internisten Villa“ gibt es zudem weitere Suchergebnisse, die nach dem Objekt aussehen.

Ich distanziere mich ausdrücklich von den Inhalten und habe selbst das Gelände nie betreten.

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