Baulandentwicklung im Markt Oberthulba

Bei kaum einem kommunalen Thema sind die Interessen und Meinungen so gespalten wie im örtlichen Baurecht. Bei Frühschoppen, Stammtischen und anderen Zusammenkünften sorgt das immer wieder für heiße Diskussionen. Gerade Einzelfälle werden da zu Recht häufig zerlegt.

Auch mit jungen Bauinteressenten vor Ort konnte ich zuletzt reden. Hier gibt es zum Teil schlechte Stimmung, weil sie sogar teilweise zum #Wegzug in eine andere Gemeinde gezwungen waren. Das ist freilich kein Zustand!

Wie es um die #Baulandentwicklung bestellt ist, will ich hier kurz darstellen.

Zahlen und Statement aus dem Rathaus

Für jeden nachzulesen, obwohl schwer zu finden, sind die letzten Zahlen aus Januar 2017 auf der Homepage des Rathauses. Zu diesem Zeitpunkt ergaben sich folgende Werte (das Wochenendhausgebiet in Hassenbach nehme ich jetzt aus):

Ortsteil private Bauplätze gemeindliche Bauplätze
Frankenbrunn 14 9
Hassenbach 27 4
Hetzlos 2 6
Oberthulba 65 0
Reith 11 2
Schlimpfhof 9  1
Thulba 39 6
Wittershausen 24 4
Gesamt: 191 32
    223

Dazu wird ausgeführt, dass zwar in den letzten zehn Jahren die Bevölkerung trotz ausreichend vorhandener Baugebiete nicht gewachsen sei (korrekt wäre: geschrumpft ist). Aber trotzdem liege eine rasant gestiegene Nachfrage nach Baumöglichkeiten vor. Die vorhandenen Baumöglichkeiten in privater Hand sollten ausgenutzt werden und ein Ausweis neuer #Baugebiete unterbleibe derzeit.

Instrument Vorkaufsrecht

Um die Bebauungslücken zu minimieren, hat man sich intensiv mit dem Thema #Vorkaufsrecht befasst. Der #Gemeinderat hat hierzu einstimmig folgende Beschlüsse gefasst:

Was bedeudet das?

Die Gemeinde hat in § 24 des Baugesetzbuchs einige allgemeine Vorkaufsrechte, die es beim Verkauf eines Grundstücks ermöglichen, den Verkauf an einen „freien“ Käufer zu verhindern und stattdessen zu den gleichen Konditionen das Grundstück selbst zu erwerben. Der Gemeinderat hat die Verwaltung in der 10. Sitzung 2017 beauftragt, von diesen Rechten künftig Gebrauch zu machen.

Zudem hat man mit der Vorkaufsatzung darüber hinaus weitere Vorkaufsrechte an allen unbebauten Grundstücken in den darin genannten Bereichen geschaffen.

Verhindern kann man die Ausübung dieser Vorkaufsrechte nur durch:

  • Eine Erklärung des Käufers in der Vertragsurkunde, durch Auflassungsvormerkung im Grundbuch dem Markt Oberthulba ein Ankaufsrecht am Vertragsgrundstück einzuräumen, sollte das #Grundstück nicht innerhalb von vier Jahren ab Vertragsabschluss mit einem bezugsfertigen Wohnhaus bebaut sein oder wenn das Vertragsgrundstück vor Fertigstellung des Wohnhauses ganz oder teilweise weiterveräußert oder weitervertauscht wurde
  • Rechtsbehelf/Klage gegen den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts

Erstes bedeutet ganz einfach, dass der Käufer sich eine Bauverpflichtung innerhalb von vier Jahren auferlegt. Dem Wortlaut nach muss in dieser Zeit nicht nur mit dem Bau begonnen sein, sondern ein bezugsfertiges Wohnhaus vorliegen.

Wurde die Erklärung nicht in die Urkunde aufgenommen und die Gemeinde hat einen entsprechenden Vorkaufsbescheid erlassen, bleibt einem als Ausweg nur der Rechtsweg gegen den Bescheid. Die Chancen einer Klage kann man nicht pauschal auswerten, das kommt immer auf den Einzelfall an.

Zukunftsprognosen

Vor Kurzem die #Bevölkerungsentwicklung detailliert durch das Büro für Kreisentwicklung am Landratsamt erfasst und den Bügermeistern vorgestellt (Zeitungsbericht Main Post). Der Markt Oberthulba soll demnach bis 2034 um 6,5% schrumpfen. Auch wenn Bürgermeister Schlereth hier kritisch zur Genauigkeit der Ergebnisse zitiert wird, ist das Problem nicht vom Tisch zu wischen.

Nachbargemeinden

Aura, Euerdorf und Sulzthal erschließen derzeit neue Baugebiete. Für Elfershausen und Wartmannsroth konnte ich keine weiteren Informationen auf die Schnelle finden. Im Markt Burkardroth besteht ein ähnlicher Zustand und Beschluss wie im Markt Oberthulba: Die vielen Bebauungslücken haben Vorrang.

Problem: Flächenverbrauch

Mit neuen Baugebieten geht immer auch ein Stück Natur verloren und Flächen werden versiegelt. Hier gibt es gerade für den ländlichen Raum immer wieder die Vorwürfe, es werde zuviel versiegelt. Dem widersprechen die Kommunen natürlich entsprechend. Dennoch hat auch der Bayerische Gemeindetag das Problem erkannt und seine Positionen zu dem Problem ausgearbeitet. Aktuell gibt es auch zur Eindämmung des Flächenverbrauchs ein Volksbegehren, das von Bündnis 90/Die Grünen in Bayern auf den Plan gerufen wurde.

Als wichtige Maßnahmen wird eine weitere Stärkung der gemeindlichen Vorkaufsrechte und eine Enteignungsmöglichkeit bei Bauruinen genannt. Zudem plädiert man für die Einführung einer Baulandsteuer (Grundsteuer C).

Was sagt das Rathaus?

Auf die Frage, ob im Ortsteil Oberthulba aktuell die Erschließung neuer #Bauplätze geplant ist, habe ich folgende Antwort erhalten:

„Bedarf besteht für Reith und für Oberthulba, aber solange Grundstücksverhandlungen geführt werden ist die Diskussion zum Schutz der Grundstückseigentümer nichtöffentlich.“

Ich fasse das als ein „Ja“ auf.

#Meinung

Da sind wir wirklich in einer blöden Situation. Da gibt es Grundstücke und Bauwillige, aber gebaut werden kann nicht.

Ist es dem Grundstückseigentümer in Zeiten von Nullzins zu verdenken, wenn er sein Eigentum lieber behalten will, als Geld auf dem Konto zu haben?
Nein, das ist ihm kaum zu vermitteln. Daher halte ich es auch für falsch, eine Baulandsteuer einzuführen. Die Verpflichtungen der Eigentümer sind schon zu genüge vorhanden, man sollte sie nicht auch noch zwingen letztlich Verluste mit ihrem Besitz zu machen. Hier ist Verhandlungsgeschick zwischen Grundbesitzern, Interessenten und Bürgermeister gefragt.

Ist die starre Verweigerung gegen Neuerschließungen sinnvoll?
Nein, dafür ist die Lage zu komplex. Junge und vor allem ortsfremde #Familien bekommt man nur schwierig in den Altort. Hier reicht es nicht auf die Grundstücke zu verweisen, sondern man muss die Bedürfnisse der Interessenten abfragen und kann dann ggf. gezielt etwas vorschlagen. Gerade im Gemeindezentrum Oberthulba gibt es keine gemeindlichen Bauplätze mehr. Hier wird man auf Dauer überlegen müssen, wie die bauliche Entwicklung weiter gehen soll. Die Verweigerung der Erschließung neuer #Baugebiete darf nicht zum Leitsatz werden, sondern muss immer wieder neu überprüft werden. Bevor man dauerhaft junge Leistungsträger und engagierte Familien verliert, muss man gegensteuern.
Offensichtlich tut sich hier aktuell etwas, man darf gespannt bleiben.

Ist das Vorkaufsrecht ein geeignetes Instrument?
Auch wenn es vielen weh tut: Ja! Ich bin dagegen, jemand auf irgendeine Weise eine Bauzwang auf seinen Bestand aufzuerlegen, deshalb bin ich auch gegen die Baulandsteuer. Wer sein Grundstück z.B. schon seit 50 Jahren besitzt, soll nicht plötzlich mit neuen Zwängen versehen werden. Der Verkauf allerdings sollte genutzt werden und die Bebauung für die Zukunft gesichert werden. Da bietet sich die vom Rathaus beschlossene Lösung über Vorkaufsrecht und Bebauungsklausel an; sie ist gut. Lediglich die Fertigstellung in vier Jahren würde ich auf den Baubeginn innerhalb von vier Jahren ändern.

Alles in allem wird es meines Erachtens eine zentrale #Zukunftsaufgabe für uns werden, die Entwicklung von Bevölkerung und Bauland adäquat zu steuern. Die wichtigsten Projekte der #Zukunft werden weniger in der Renovierung von Marktplätzen und Denkmälern liegen (die es dennoch zu erledigen gilt!), sondern in der Fortentwicklung unserer Strukturen und der #ländlichen Bevölkerung. Als messbares Ziel sollte der Erhalt einer Einwohnerzahl jenseits der Marke 5.000 ins Auge gefasst werden.


#bauen

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2 Gedanken zu „Baulandentwicklung im Markt Oberthulba

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